なんか最近住宅ローン上昇のyoutubeとかよく見かけるようになったなーと思ったので、久しぶりのネタで書いてみよう。
植田さんになって、マイナス金利からのゼロ金利撤廃からの金利0.5%まで上げてたから、半年たったそろそろ第一弾の上げがきているのかなと思います。
言うても0.6%しか上がってないんだけどね。
アメリカなんて3-4%なんて全然10年単位で上がるんだけど、日本は長い不況のためゼロ金利政策をつらぬいて、住宅関係を優遇したツケがある。
現在変動金利の利用率は70%を超える。ちなみにアメリカでは10%前後だったはず。
これは、変動金利のリスクを国も利用者も認識して借りるため、利用者はリスクを鑑みて固定を借りるためだ。
日本の人たちは、長く続く低金利で銀行や工務店に
①「20年以上ゼロ金利、上がるわけない」
②「変動金利利用率が70%超えてるので上げれるわけない」
③「125%ルールがあるから支払い額は増えない」
とかいい所ばかり言われて借りた人も多いと思う。
実際大きく間違ってはいないが、その先の思考が少し不足しているきがする。
① → 何故？金利は不変ではなくバブル期には8%とかもあった。
② → 家の住宅を気にして金利政策しているわけはない。
③ → これは5年間支払額が変わらないだけ、金利分は元本が減らなくなってるだけ。
ついでに、ローン35年終了と共に払いきれていない残高（おそらく数百万）一括返済になる。
なかなかえぐくない？
こういう事を調べもせずに借りてると今の様に金利がいざ上昇し始めた時にあたふたすることになる。なので3年前、我が家が家を建てた時に検討した内容を今一度書いておこう。
最近部下も家を買うとか多くなってるので今一度整理のためでもある。
●我が家のローン事情。
子供二人の4人家族。私と妻両方ともフルタイム。
私はSE、嫁は看護師の普通世帯。
元々駅近のマンションを結婚直後に購入した。
さいたまりそなで私の単身ローンで3500万くらいの借り入れ。
家の価格は3750万。
子宝にも恵まれ、二人の子が育ち、小学2年生位になった時にコロナでリモートワークの比率が跳ね上がる。元々多少リモートしていたが、ほぼフルリモートになるレベル。
そうなった時に、自分の部屋は大きくなったら子供にと思っていたが、とられると結構きびしいと感じるようになる。
他にも集合住宅でネット環境もあまりよくなかったり、マンションの管理費、修繕費に納得いかない部分もある。
丁度住宅ローン控除10年が終わったタイミングでまさかの家の建て替えを検討することになる。
タイミングが良かったこととしては、まだ住宅ローン控除が残債の1%適用がぎりぎり滑り込みでした。しかも13年間の控除の最終時期。
また、住宅価格が値上がり始めていて売却に資金がいらなそうだったこともあった。
色々なタイミングもあり、まさかの人生2度目の住宅ローンを組むことに。
ちなみに年齢44歳からの35年（笑）
死ぬ確率が高い年齢でよくくめるなーと呆れたもんだ。
元の家は、3750万のローンの残債は2600万ほどになっており、しかも、家の売却がまさかの10年住んでの4350万くらいで売れた。
なので頭金1000万ほどを持って住宅ローンを組むことに。
ちなみに戸建て注文で6000万になった。支払いは5000万。
この歳でいいローン組むなーとは思いつつ。しかも固定金利にフラット３５で購入した。月額の返済額は手取りの20%以下には設定してあるので、35年間そこはかわらない。後ペア団信には入った。
フラット３５Sで
最初10年：1.37
残り25年：1.62
今時点でフラット35団信込み（単独のみ）で金利が1.85%くらいまで上がってるから、ペア団信でこの金額ならまぁ間違ってはない。
今後後0.5%、少し強気の予想だと1.5%は上がるとみている予想もあることから、固定金利の安心感もある。
ただ、支払い当初の金額3割くらいが金利の支払いなので元本全然減ってないのは絶望はするけどね。見るんじゃなかったと。
っとはいえ、今変動で組んだ人たちが結構悲鳴を上げ始めてる中ではそこそこ悠々自適なのかなとは思う。
本当は変動金利でシングルローンでも組めたが、ペアローンでフラット35に決めた理由を残しておく。
●固定金利と変動金利の特性の違いについて
簡単にいうと
固定金利：銀行側がリスクを持つ金利
変動金利：借り手側がリスクを持つ金利
という特性を持つ。
また、変動金利が上がるより先に固定金利が先に上がる特性を持つもの特徴。
固定金利：全期間固定金利のため、今後の政策金利や国債金利の上昇という予測不可能なリスクを、銀行のお金の専門家達が数値は分析した結果の金利である。
要するにプロ達がここまで設定しておけば金利変動のリスクを乗り越える事ができると設定した数値なのである。
変動金利：半年に一度見直しができる、短期プライムレート（日銀、みずほ銀行だったかな？）が基準となって銀行側が算出可能な金利。
要するにいつでもすぐに金利の変更ができるため、銀行側にリスクがないため、いくら適用金利や優遇金利を下げて貸し出ししても、銀行にリスクがないためここまで低金利を実現ができる金利
この前提をまず忘れないで欲しい。
この時点で最も指標にすべき金利がどれかが分かると思う。
●固定金利のメリット、デメリット
メリット：
①支払いが固定されること。
性格上、普段から意識しない事を人の都合で予定が変えられることが非常に気に入らなかった。特にロシア侵攻や世界経済の分断が少しずつ見え始めてきており、物価高を予想する人は少なくなかったと思う。
リーマンやギリシャショックの様に金融緩和が必要な世界恐慌と違い、財政緊縮が必要な時代へのにおいが漂い始めていた。マイナス金利を開始したスイスですら即座に＋金利に戻り始めてる時期。
これは長く続き可能性が高いと感じ、金利4%台まで10年後戻っていてもおかしくないと予想を建てたのもあり、固定金利へと変更した。
実際皆が慌てふためく中、ニュースだけは何の感傷もなく見ていられるのはそういう理由。
②ペア団信によるメリット
あんまり変動金利でペア団信組む人多くないし、あまり聞かない。
フラットは結構普通らしい。
変動金利の場合は、我が家もペアローンにはしないで私の単身にしていたと思う。
44歳で組ませてくれる上にペア団信までつけれる。
これは、私か嫁のどちらかが、障害や死亡した時に、負債が免除される仕組みだ。
これは完全に保険としての意味あいもある。
今時点で月に3割もの金額をはらっているが、どちらかが死んだら残債の4700万が消えると思えば死亡保険の額にしては大分ましな金額では？っと思えている。
③ペアローンによる住宅ローン控除
ペアローンにしたことによるローン控除のメリット。
二人それぞれフルタイムで働いている。
私と嫁合わせておそらく50万近いローン控除がもらえる。10年＋少し減るが3年間。
計500万くらいは返ってくる。金利で払う額の半分近い金額。
これも相当大い額。これは変動でも可能ではあるが、固定を選択にいれれる1要因でもあった。
デメリット：
①前述の通り、固定のため金利が高い。
変動金利0.3%の時代に、固定の金利1.48%くらいが相場の頃に契約している。
我が家はペア団信つけて1.62%である。
月々の支払額にして3万くらい違ってくるんじゃないかな。
やはりこの額はでかいなーとは思う。
デメリットでもあり、皆が固定金利を選ばない理由はここだと思う。
②頭金に一割が必要
変動では頭金なし組めるが、フラット35では借入の1割を頭金にする必要がある。
変動とは違い、まとまったお金が必要。
●変動金利のメリット、デメリット
メリット：
①金利が変わらない限りはとにかく金利が安い
金利が安いので、今の金利状態が続くのであれば、住宅にかける費用の総額を増やすことができる。年収400万で5000万円という、ローンですら当面は返済ができるためローンが通る可能性がある。これをメリットととるかどうかは意見の分かれる所。
昔のマイナス金利の時代はこれを高らかに歌ってる人おおかったけど、最近減ってきたイメージ。
②金利が低いので、ペアローンじゃなく、単体ローンで組める点。
変動で出したら嫁じゃ派遣等で審査通らかなかったので私の単身で5000万出しても普通に審査は通った。なのでペアローン組む必要もなかった。
とにかく借りだしの費用は本当に安いのが変動金利。
デメリット
②金利の変動リスク。
これはあえてちゃんと書いておく。
今の営業や工務店は、金利が上昇しても5年間は支払い額は変わらないというルールがあるので安全ですよと売り文句言ってくると思います。
これは125%ルールという。支払い額は125%までしか5年間の間で変更してはいけないローンのルール。
これは恐ろしい落とし穴あるので注意。
例えば、金利1%で、支払い額が15万円、金利が2万円だとする。
金利が2%になると、支払額は18.75万円までしか増やせない。ただし、実際は金利の計算で2%になると、金利が5万円増えると想定してみる。
しかし3.75万しか支払いが増えてないとすると、銀行は泣き寝入りなのか？
違います。ちゃんと18.75万に含まれます。
当初
15万円 内2万円が金利分 要するに元本は13万円は返済している。
金利2%
18.75万円 金利が5万円増えたので7万円が金利になる。
要するに元本は11.75万円しか減らない事になる。
これがどんな問題を引き起こすのか。
月々の元本返済額が実は1.25万円減っていることになる。
ただし、35年ローンの期間は変わらない。
そう、これにより、35年のローン期間が終わった時に、この1.25万円ずつ返せなかった元本の残債（おそらく数百万くらいになる）を一括で返済する必要にせまられる。
これが私が変動を使わなかった一番大きな理由。
こんな35年後に残債がいくらになるとか考える人生が本当にいやだったので。
以外に知らない人が多く、前にツイッターで125%ルールのうんちく語ってきた人が間違ってたので、元本一括返済になるって返したらその後コメント返信なくなったから大丈夫かなーと心配しているくらい。
とにかく日本は変動金利に対してのリスクを説明しなさすぎるのが問題すぎる。
●結局、固定と変動どっちにすべき？
正直今の局面であれば、固定金利を選んでもいいとは思う。
金利上昇がどこまでいくか見えないので。
でも最も最適解は何かというと、今の固定金利の利率はプロが出した金利。
35年後リスクがない金利なので、
固定金利で無理の無い返済額をシュミレーションし、変動金利でローンを組み、固定金利の計画で予定した浮いた金額を全て繰り上げ返済用に貯めておくこと。
これが最も変動相場の未来を予測しなくても安全な方法じゃないかなとは思う。
私は固定金利が上がる直前でもあったので、固定金利という選択肢もあったのでそうしたけどね。
